З чого починається оренда

• Визначення термінів
• Розмір орендної плати встановлюється Кабміном
• Зміна умов договору та продовження його дії
• Пільги щодо оренди державного та комунального майна
• При оренді майна у Збройних сил заборонено підривати їх боєздатність

  ---

  Оренда державного та комунального майна - як її бачать працівники Держказначейства

  Ми розпочинаємо тему оренди державного та комунального майна. У першій публікації розглядаємо основні правові аспекти орендних операцій та пропонуємо деякі поради фахівців. У наступних публікаціях розповімо про порядок відображення орендних операцій у бухгалтерському обліку та бухгалтерських регістрах.

Визначення термінів

Загалом поняття "оренда" - це договірне строкове платне володіння і користування землею, підприємством, основними виробничими фондами, іншим майном, переданим орендодавцем орендареві для самостійної господарської діяльності. За часом оренда буває довготермінова (лізинг), середньотермінова (хайринг) і короткотермінова (рентинг - до 1 року).

У контексті державного та комунального майна оренда - це те ж строкове платне, засноване на договорі, користування майном державних підприємств і організацій та підприємств, заснованих на майні, що перебуває у комунальній власності. Тут слід мати на увазі, що орендні відносини мають виключно договірний характер і не можуть виникати на підставі планових завдань або інших адміністративно-управлінських актів. Крім того, оренда державного та комунального майна передбачає передання майна у строкове (тимчасове) платне користування (без надання права орендареві розпоряджатися орендованим майном), і її слід розглядати лише як господарську операцію щодо оперативного володіння майном.

Розмір орендної плати встановлюється Кабміном

Розмір орендної плати за державне майно також визначається за методикою, встановленою Кабінетом Міністрів України, а для об'єктів, що перебувають у комунальній власності, - органами місцевого самоврядування.

Зокрема, визначення величини орендної плати за майно, що перебуває у державній власності, регламентується постановою КМУ від 04.10.95 р. №786 з наступними змінами і доповненнями, якою затверджено Методику розрахунку та порядок використання плати за оренду державного майна. Цією постановою слід керуватися як для визначення розміру плати за оренду цілісних майнових комплексів, так і окремого індивідуально визначеного та нерухомого державного майна. Згадана Методика може застосовуватися для розрахунку плати за оренду і комунального майна, але якщо таке рішення прийнято органами місцевого самоврядування.

Щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, що є державною власністю, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), орендодавцями можуть бути Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва.

Підприємства, установи та організації мають право виступати орендодавцями, як правило, тільки щодо окремого індивідуально визначеного майна, і в цьому випадку розмір річної орендної плати повинен встановлюватись не менше 5% вартості цього майна, а у разі коли орендарем є суб'єкт малого підприємництва - не менш як 4 відсотки вартості орендованого майна. Передача в оренду окремого індивідуально визначеного майна (крім нерухомого) здійснюється орендодавцем - установою (підприємством) - без погодження з органом, уповноваженим управляти цим майном.

На нерухоме майно (будівлю, споруду, приміщення) потрібно одержати дозвіл Фонду державного майна України, його регіонального відділення (представництва). Якщо ж майно перебуває у комунальній власності, то такий дозвіл може бути наданий установами, уповноваженими органами місцевого самоврядування управляти цим майном.

У випадку оренди нерухомого майна орендна плата (О_пл) обчислюється виходячи з вартості орендованого майна, визначеної експертним шляхом. При цьому слід врахувати орендну ставку:

О_пл = В_пхС_ор,

В_п - вартість орендованого майна;

Сор - орендна ставка, визначена згідно з дод.2 до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 19 січня 2000 р. №75.

---

Основні документи, які регламентують оренду державного та комунального майна

1. Закон України "Про оренду державного та комунального майна" в редакції Закону від 14.03.95 р. №98/95-ВР із внесеними змінами.*

2. Закон України "Про місцеве самоврядування в Україні" від 21.05.97 р. №280/97-ВР із внесеними змінами.**

3. Закон України "Про приватизацію державного майна" від 04.03.92 р. №2163-XII.

4. Цивільний кодекс (глава 25 "Майновий найом").

5. Декрет Кабінету Міністрів України "Про перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів основного виробництва, приватизація або передача в оренду яких не допускається" від 31.12.92 р. №26-92.

6. Декрет Кабінету Міністрів України "Про впорядкування використання адміністративних будинків і нежитлових приміщень, що перебувають у державній власності" від 11.01.93 р. №5-93.

7. Декрет Кабінету Міністрів України "Про приватизацію цілісних майнових комплексів державних підприємств та їх структурних підрозділів, зданих в оренду" від 20.05.93 р. №57-93.

8. Постанова Кабінету Міністрів України "Про затвердження Методики оцінки вартості об'єктів оренди" від 10.08.95 р. №629.

9. Наказ Фонду державного майна України від 23.08.2000 р. №1774 "Про затвердження договорів оренди", зареєстрований у Міністерстві юстиції України 21.12.2000 р. за №930/5151.

---

*Закон "Про оренду державного та комунального майна" має універсальний характер, оскільки у випадку, коли інше не передбачено законодавством та договором оренди, його положеннями може (але не обов'язково повинна) регулюватися оренда майна приватної та колективної форм власності.

**Відповідно до цього закону, органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть здавати такі об'єкти юридичним та фізичним особам в оренду, визначаючи при цьому в договорах умови використання орендованого майна.

---

Додаток 2 до Методики розрахунку і порядку
використання плати за оренду державного майна

Примітка. Орендні ставки для вітчизняних юридичних і фізичних осіб - суб'єктів малого підприємництва, які провадять виробничу діяльність, застосовуються з коефіцієнтом 0,8.

---

Зміна умов договору та продовження його дії

Зміна умови договору щодо ставок орендної плати може мати місце лише за погодженням сторін у разі зміни цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України. Зміна умов господарювання, наприклад, зміни у податковій політиці, у рівні попиту на товари, роботи, послуги тощо, можуть бути підставою для зміни розміру орендної плати, якщо це передбачено договором оренди.

Прийняті після укладення договору оренди законодавчі акти, які погіршують становище орендаря, не поширюються на взаємини останнього з орендодавцем за раніше укладеним договором. Винятком з цього правила є стаття 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", згідно з якою збільшення цін і тарифів може бути підставою для відповідної зміни на вимогу однієї зі сторін розміру орендної плати, незважаючи на погіршення фінансового становища орендаря. Отже, збільшення цін і тарифів може тягти за собою внесення відповідних змін до договору оренди.

У разі закінчення строку, на який було укладено договір оренди, за відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну договору, він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором раніше. Одностороння відмова від договору оренди не допускається. Однак на вимогу однієї зі сторін цей договір може бути достроково розірвано за погодженням сторін, а за наявності спору - за рішенням арбітражного суду.

Пільги щодо оренди державного та комунального майна

Чинним законодавством України передбачено надання пільг фізичним та юридичним особам щодо оренди державного та комунального майна (цілісних майнових комплексів, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць).

Зокрема, порядок і умови надання передбачених пільг щодо орендної плати орендарям майна державних підприємств (цілісних майнових комплексів державних підприємств) встановлено відповідним Положенням, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 29.02.96 р. №271 (з подальшими змінами).

Відповідно до цього Положення, пільги надаються орендарям у тому разі, якщо протягом останніх 6 місяців (в агропромисловому комплексі - 12 місяців) до укладення договору оренди державне підприємство було збитковим або рівень рентабельності (відношення прибутку до собівартості) був нижчим 25 відсотків від середньої по галузі (підгалузі), а також якщо об'єкт оренди має важливе соціальне значення (належність об'єкта оренди до такої групи визначається Мінекономіки за поданням органу місцевого самоврядування за місцезнаходженням цього об'єкта). Пільги можуть бути надані на термін не більш як на 2 роки.

Щодо підприємств (об'єктів), які перебувають у комунальній власності, то порядок визначення таких підприємств, а також умови надання пільг встановлюються органами місцевого самоврядування.

При оренді майна у Збройних сил заборонено підривати їх боєздатність

Відносини оренди рухомого та нерухомого майна, закріпленого за військовими частинами, закладами, установами та організаціями Збройних сил України та інших утворених відповідно до законів України військових формувань, які також виступають як бюджетні установи і ведуть облік у спеціальному порядку, так само регулюються Законом України "Про оренду державного та комунального майна" з урахуванням особливостей, передбачених Законом України "Про господарську діяльність у Збройних силах України" від 21.09.99 р. №1076-XIV.

Тут особливості полягають у тому, що військові частини закріплене за ними рухоме та нерухоме військове майно можуть передавати в оренду юридичним і фізичним особам без шкоди бойовій та мобілізаційній готовності. Заборонено надання в оренду озброєння, боєприпасів, бойової та спеціальної техніки.

Передача військового майна в оренду юридичним і фізичним особам здійснюється виключно на конкурсній основі з урахуванням необхідності підтримання на належному рівні бойової і мобілізаційної готовності та лише з дозволу Міноборони. Оцінка вартості майна, що підлягає передачі в оренду, проводиться комісіями, до складу яких входять уповноважені особи Міністерства оборони України або іншого органу військового управління та Фонду державного майна України чи його регіонального відділення (представництва) за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.

Детальніше порядок надання дозволу військовим частинам і передачу закріпленого за ними рухомого та нерухомого майна в оренду визначено Постановою КМУ від 11.05.2000 р. №778 "Про затвердження Порядку надання дозволу військовим частинам Збройних сил на передачу закріпленого за ними рухомого та нерухомого майна в оренду"; умови та порядок проведення конкурсів визначено спільним Наказом Фонду Державного майна України та Міністерства оборони України від 26.07.2000 р. №1549/241 "Про затвердження Порядку та умов проведення конкурсів на право укладення договорів оренди військового майна", зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 10.08.2000 р. за №490/4711. Оцінку майна, яке передається в оренду, та інші особливості оренди військового майна ми розглянемо у наступних публікаціях.

Управління Держказначейства у Львівській області

На що слід звернути особливу увагу

Перш ніж прийняти рішення про надання в оренду державного чи комунального майна, слід звернути особливу увагу на вирішення таких організаційних та майнових відносин між орендодавцями та орендарями:

4 визначити об'єкт оренди (цілісні майнові комплекси; кошти та цінні папери; нерухоме майно; окреме індивідуально визначене майно та майно, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених в процесі приватизації). Відразу зауважимо: об'єктом оренди може бути лише майно, зазначене у частині 1 статті 4 Закону "Про оренду державного та комунального майна";

визначити, хто може бути орендодавцем та орендарем державного чи комунального майна;

врахувати особливості щодо порядку укладення договору оренди;

передбачити у договорі істотні умови;

необхідність проведення оцінки об'єкта оренди;

визначити порядок передачі об'єкта оренди;

врахувати вимоги щодо можливості суборенди;

принципи, на яких припиняється договір оренди, та правові наслідки цього.

Дотримання цих рекомендацій безпосередньо впливає на правильність провадження господарської діяльності підприємств, установ і організацій державної та комунальної форм власності. Крім того, враховуючи реформування бухгалтерського обліку в Україні, дотримання не тільки загальних норм щодо оренди майна, а й відомчих особливостей, вплине на достовірність відображення в обліку орендних операцій та на фінансовий результат діяльності як підприємств і організацій, так і бюджетних установ, що, в свою чергу, дозволить уникнути непорозумінь і можливих санкцій з боку контролюючих органів.

Що стосується оцінки об'єкта оренди, яка передує укладенню договору оренди, то вона здійснюється за методикою, визначеною Кабміном України в Постанові від 10.08.95 р. №629 "Про затвердження Методики оцінки вартості об'єктів оренди, Порядку викупу орендарем оборотних матеріальних засобів та Порядку надання в кредит орендареві коштів та цінних паперів". Оцінку вартості об'єкта оренди проводить комісія, що утворюється орендодавцем. До складу комісії в обов'язковому порядку включаються представники орендодавця та осіб, які бажають укласти договір оренди.

На замітку орендодавцям та орендарям державного та комунального майна:

1. Орендар може викупити орендовану будівлю. Державна програма приватизації на 1999 рік, затверджена Указом Президента України від 24.02.99 р. №209, передбачає, що у разі якщо орендарем будівлі (споруди, приміщення) за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого об'єкта, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, вартістю не менше 25 відсотків балансової вартості будівлі (споруди, приміщення), орендар одержує право викупу цієї будівлі (споруди, приміщення).

2. У разі банкрутства орендаря він відповідає за свої борги тільки майном, яке належить йому на праві власності.

3. Передача орендованого майна може бути оформлена відповідним актом приймання-передачі, передаточним балансом тощо, адже Закон України "Про оренду державного і комунального майна" не містить вказівок щодо документального оформлення факту передачі.

4. Істотні умови договору оренди державного та комунального майна: необхідно зазначити об'єкт оренди (складі вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; розмір орендної плати з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань та відновлення орендованого майна, умови його повернення; виконання зобов'язань; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна (потрібно отримати дозвіл у підрозділах пожежної охорони).

5. До переліку спеціальних надходжень бюджетних установ відноситься орендна плата, а також плата за спожите тепло, світло тощо (згідно з переліком власних надходжень бюджетних установ та організацій, затвердженим наказом Міністерства фінансів України від 29.06.2000 р. №146 і зареєстрованим у Мін'юсті 17.07.2000 р. за №718/4639). Відповідно, при надходженні коштів за оренду і спожиті орендарями комунальні послуги вони підлягають зарахуванню на реєстраційний рахунок установи для обліку спеціальних надходжень.

Кошти, що надійшли на оплату комунальних послуг, використовуються установою для забезпечення відповідних розрахунків із підприємствами - надавачами таких послуг. При цьому слід звернути увагу на те, що тепло, газ, електроенергія тощо, спожиті орендарями, не можуть оплачуватись бюджетною установою за рахунок загального фонду кошторису витрат.

6. Передача в суборенду цілісних майнових комплексів заборонена, а нерухоме та окреме індивідуально визначене майно можна передавати в суборенду на строк, що не перевищує терміну дії договору оренди, плата за суборенду цього майна не повинна перевищувати орендної плати орендаря.

7. Існує перелік майна, яке не може бути об'єктом оренди: майно підприємств, діяльність яких пов'язана з обігом наркотичних засобів, психотропних речовин, їх аналогів і прекурсорів, виготовленням і реалізацією військової зброї та боєприпасів до неї, видобуванням бурштину, охороною окремих особливо важливих об'єктів права державної власності, перелік яких визначається у встановленому Кабінетом Міністрів України порядку, а також діяльність, пов'язана з проведенням криміналістичних, судово-медичних, судово-психіатричних експертиз та розробленням, випробуванням, виробництвом та експлуатацією ракет-носіїв, у тому числі з їх космічними запусками із будь-якою метою.

8. Орендодавцями можуть бути: Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва - щодо цілісних майнових комплексів та нерухомого майна, що є державною власністю; органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, - щодо цілісних майнових комплексів підприємств та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності; підприємства - щодо окремого індивідуально визначеного майна (крім нерухомого), а з дозволу вищевказаних органів - також щодо структурних підрозділів підприємств (філій, цехів, дільниць) та нерухомого майна.

9. Орендарями можуть бути: господарські товариства, створені членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу; юридичні особи та громадяни України, фізичні та юридичні особи іноземних держав, міжнародні організації та особи без громадянства; фізичні особи, які бажають укласти договір оренди державного майна, до його укладення зобов'язані зареєструватись як суб'єкти підприємницької діяльності.