Нове число  Дебет-Кредит
Український бухгалтерський тижневик
#29 '2000: Практична бухгалтерія -Школа бухгалтера: Необоротні активи

ШКОЛА БУХГАЛТЕРА: Урок 10-й

2. Необоротні активи
2.2. Придбання основних коштів за допомогою будівництва

Продовження (початок див. в уроці №6 "ДК" №17, в уроці 7, "ДК" №20, уроці 8 "ДК" №22 , "ДК" №26).

2.2.1. Будівництво підрядним способом

Що таке договір підряду

Будівництво підрядним способом будівель, споруд, інших об'єктів, що відносяться до нерухомого майна, здійснюється за договорами підряду на капітальне будівництво. Статтею 353 ЦКУ передбачено, що відповідно до даного договору організація-підрядчик зобов'язується власними силами і коштами побудувати і здати організації-замовнику передбачений планом об'єкт згідно із затвердженою проектно-кошторисною документацією у встановлений термін, а замовник зобов'язується надати підрядчику будівельний майданчик, передати йому проектно-кошторисну документацію, забезпечити своєчасне фінансування будівництва, прийняти закінчений будівництвом об'єкт і сплатити його вартість.

Порядок відведення земельної ділянки під будівництво і його оцінки

Будівництву передує відведення земельної ділянки. Питання земельних відносин в Україні регулюються ЗКУ, а також Указом №608/95. Розглянемо деякі з їх положень.

Відповідно до статті 3 ЗКУ, власність на землю в Україні існує в 3-х формах: державній, колективній і приватній. На державній власності ми спинятися не будемо, оскільки в центрі нашої розповіді - ТзОВ, тобто недержавне підприємство. Тому перейдемо до колективної і приватної власності. Згідно зі статтею 5 ЗКУ, суб'єктами права колективної власності на землю є колективні сільськогосподарські підприємства, сільгоспкооперативи, садівничі товариства, сільськогосподарські акціонерні товариства, в тому числі створені на базі радгоспів та інших державних сільгосппідприємств.

Згідно зі статтею 6 ЗКУ, право приватної власності на землю можуть мати громадяни України для таких цілей: ведення селянського (фермерського) господарства; ведення особистого підсобного господарства; будівництва й обслуговування житлового будинку і господарських споруд; садівництва; дачного і гаражного будівництва. Однак, відповідно до статті 1 Указу №608/95, юридичні особи України, у статутному фонді яких відсутня будь-яка частка майна, що перебуває в загальнодержавній власності, мають право на приватизацію земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності.

Така приватизація проводиться відповідними державними адміністраціями, виконавчими комітетами місцевих рад шляхом продажу згаданих ділянок у приватну власність. Відповідно до статті 2 Указу №608/95, підприємству, яке хоче придбати у власність земельну ділянку, потрібно подати заяву в районну державну адміністрацію за місцем розташування такої ділянки. Рішення вказаної адміністрації разом із проектом відведення земельної ділянки є підставою для складання договору купівлі-продажу земельної ділянки. У вказаному договорі повинна бути зазначена ціна ділянки, яка визначається згідно з Методикою оцінки земель і Наказом №86 за формулою:

Цн=Рпнп х Тк х Кф х Км х Пд, де

Цн - грошова оцінка земельної ділянки в гривнях;

Рпнп - рентний дохід, що утворюється за рахунок облаштування земельної ділянки, грн;

Тк - термін капіталізації рентного доходу, що встановлюється на рівні 33 років;

Кф - коефіцієнт, що враховує функціональне використання земельної ділянки;

Км - коефіцієнт, що враховує місце розташування земельної ділянки;

Пд - площа земельної ділянки, га.

Рентний дохід (Рпнп) визначається за такою формулою:

Рпнп=(ТП-В-В х Кнр) х Взп: Воф, де

Рпнп- рентний дохід, що утворюється за рахунок облаштування земельної ділянки (в грн на 1 кв.м);

ТП - нормативний обсяг товарної продукції підприємства, що є власником або користувачем земельної ділянки, яка оцінюється, грн на 1 кв.м;

В - виробничі витрати, грн на 1 кв.м;

Кнр - коефіцієнт норми рентабельності;

Взп - балансова вартість будівель і споруд, розташованих у межах земельної ділянки, й інженерно-транспортної інфраструктури, яка знаходиться за межами земельної ділянки і перебуває на балансі цього підприємства;

Воф - балансова вартість основних фондів підприємства.

Нормативний обсяг валової продукції підприємства (ТП) розраховується як добуток виробничих витрат (В) і коефіцієнта нормативної рентабельності 1,15. При цьому значення виробничих витрат приймається за даними фінансового звіту підприємства за рік, що передував року оцінки. Значення коефіцієнта норми рентабельності (Кнр), що визначає обсяг витрат на здійснення розширеного відтворення, приймається на рівні 0,12.

Коефіцієнт, який враховує функціональне використання земельної ділянки (Кф), характеризує відносну прибутковість наявних у межах ділянки видів економічної діяльності. Значення цього коефіцієнта для різних галузей економіки різні. Для торгової діяльності він, згідно з додатком 1 до Наказу №86, становить 2,5.

Коефіцієнт, що враховує місце розташування земельної ділянки (Км), обчислюється за такою формулою:

Км=Кр х Кл, де

Кр - коефіцієнт, що враховує регіональні фактори місця розташування земельної ділянки (віддаленість від центру адміністративного району і найближчого населеного пункту, який має магістральні шляхи сполучення, входження в приміську зону великих міст тощо);

Кл - коефіцієнт, що враховує локальні фактори місця розташування земельної ділянки: територіально-планувальні, інженерно-геологічні, історико-культурні, природно-ландшафтні, санітарно-гігієнічні та інші умови.

Слід зазначити, що загальне значення коефіцієнта Кр розраховується як добуток коефіцієнтів Кр1, Кр2, Кр3 і Кр4. При цьому коефіцієнт Кр1 враховує місце розташування земельної ділянки в приміських зонах великих міст (його значення наведені в таблиці 1.2 додатка 1 до Наказу №86); коефіцієнт Кр2 - місце розташування земельної ділянки стосовно адміністративних центрів; коефіцієнт Кр3 - місце розташування земельної ділянки стосовно найближчого населеного пункту, який має магістральні шляхи сполучення (значення коефіцієнтів наведені в таблиці 1.3 додатка 1 до Наказу №86); коефіцієнт Кр4 - місце розташування земельної ділянки в зонах радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи (значення наведено в таблиці 1.5 додатка 1 до Наказу №86).

Загальне значення коефіцієнта Кл визначається як добуток окремих значень локальних коефіцієнтів, наведених у таблиці 1.4 додатка 1 до Наказу №86, залежно від наявності визначальних факторів.

Оплата і придбання у власність земельної ділянки

Розглянемо ситуацію на конкретному прикладі з позицій замовника. Припустимо, що фірма "Галикон ЛТД" у січні 2000 р. вирішила побудувати для своїх виробничих цілей споруду магазину. Спочатку їй потрібно подати заяву в районну державну адміністрацію за місцем розташування земельної ділянки, яку вона хоче придбати у власність. Наприклад, що площа земельної ділянки, яка необхідна ТзОВ "Галикон ЛТД" для будівництва будівлі, становить 1000 кв. м. Згідно з розрахунками, проведеними на основі вищезгаданих формул і коефіцієнтів, вартість 1 кв. м землі становить 500 грн, виходячи з чого загальна вартість ділянки дорівнює (1000 х 500) = 500000 грн. Договір купівлі-продажу земельної ділянки повинен бути засвідчений нотаріально. У нашому випадку вартість послуг такого засвідчення - 600 грн.

Після нотаріального засвідчення договору купівлі-продажу ТзОВ "Галикон ЛТД" переводить плату вартості земельної ділянки на рахунок органу, з яким укладений даний договір (районної державної адміністрації). Відповідно до підпункту 3.2.6. Закону про ПДВ, не є об'єктом обкладення ПДВ вартість державних платних послуг, що надаються юридичним особам органами виконавчої влади і місцевого самоврядування, обов'язковість надання яких встановлена законодавством. В нашому випадку операція купівлі-продажу земельної ділянки у власність юридичній особі не є операцією з надання послуг.

З іншого боку, згідно з підпунктом 5.1.17 Закону про ПДВ, операції з передання незабудованої землі у випадку, коли така передача дозволена згідно з положеннями ЗКУ, звільняються від ПДВ. Однак Указ №608/95, що дозволяє продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення в приватну власність юридичних осіб, - це не Земельний кодекс, а Земельний кодекс, своєю чергою, не передбачає продажу таких земельних ділянок на вказаних умовах. З цього випливає, що це питання законодавчо не врегульоване. Але враховуючи, що вартість земельної ділянки оплачується юридичною особою (ТзОВ "Галикон ЛТД") на рахунок державного органу (районної державної адміністрації), такий продаж обкладатися ПДВ не буде.

Після оплати вартості земельної ділянки фірмою "Галикон ЛТД" договір купівлі-продажу повинен бути зареєстрований у відповідній раді народних депутатів. Згідно зі статтею 3 Указу №608/95, до затвердження Верховною Радою України форми відповідного Державного акта на право приватної власності на земельну ділянку, згаданий договір служить документом, який засвідчує право приватної власності ТзОВ "Галикон ЛТД" на придбану земельну ділянку.


Продовження теми


Законодавча база курсу

© 2000
"Дебет-Кредит"
Редакція: debet-kredit@gc.kiev.ua