Дебет-Кредит
Український бухгалтерський тижневик
#8 '2000: Документи для роботи - Нові документи

5. Методика розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна

Кодифікована

Затверджено постановою КМУ від 4 жовтня 1995 р. №786 зі змінами та доповненнями

Зміни опубліковано в Офіційному віснику України №3 04.02.2000

Зміни чинні з 19.01.2000


СУТТЄВО

Ставки орендної плати за оренду державного нерухомого майна підвищено в 1,3 - 4 рази. Вартість оренди цілісних майнових комплексів тепер залежить від виду діяльності орендатора.


11. Методику і порядок розроблено з метою створення єдиного організаційно-економічного механізму справляння плати за оренду цілісного майнового комплексу державного підприємства, організації, їх структурних підрозділів (філії, цеху, дільниці)* та окремого індивідуально визначеного майна державного підприємства, організації, а також майна, що не ввійшло до статутного фонду господарського товариства, створеного у процесі приватизації (корпоратизації).

2. Розмір орендної плати встановлюється договором оренди між орендодавцем та орендарем.

У разі коли орендодавцем цілісного майнового комплексу структурного підрозділу (філії, цеху, дільниці) державного підприємства, а також нерухомого майна (будинку, споруди, приміщення) є державне підприємство, організація, розмір орендної плати погоджується з органом, визначеним в абзаці другому статті 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Якщо майно орендується бюджетними організаціями, орендна плата вноситься за рахунок коштів, передбачених кошторисами на їх утримання.

3. До плати за оренду індивідуально визначеного майна не включаються витрати на утримання орендованого майна та плата за послуги, які відповідно до укладених угод зобов'язуються надавати орендарю державне підприємство, організація, господарське товариство, на балансі яких перебуває це майно.

Витрати інвалідів, пов'язані з утриманням об'єкта оренди з метою використання під гаражі для спеціальних засобів пересування, компенсуються за рахунок Фонду України соціального захисту інвалідів у порядку, що визначається Мінпраці та Мінфіном.

4. Орендна плата за цією Методикою розраховується у такій послідовності: визначається розмір річної орендної плати. На основі розміру річної орендної плати встановлюється розмір орендної плати за перший місяць оренди, яка фіксується у договорі оренди. З урахуванням розміру орендної плати за перший місяць оренди розраховується розмір орендної плати за наступні місяці оренди.

2У разі коли термін оренди менший чи більший за одну добу або за один місяць, то на основі розміру місячної орендної плати розраховується добова, а в разі необхідності - на основі розміру добової орендної плати розраховується погодинна орендна плата.

5. Розмір річної орендної плати за цілісні майнові комплекси державних підприємств визначається за формулою:

Опл. = Вз х Сор.ц,

де Опл. - розмір річної орендної плати, грн; Вз - залишкова (за балансом, форма №1) вартість орендованих основних засобів на час оцінки об'єкта оренди, грн; Сор.ц - орендна ставка за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств, визначена згідно з додатком 1.

3У разі визначення орендаря на конкурсних засадах умовами конкурсу може бути передбачено більший розмір орендної плати.

6. Пункт 6 виключено (згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 18.05.98 р. №699).

47. Розмір річної орендної плати у разі оренди окремого індивідуально визначеного майна (крім нерухомого майна) встановлюється за згодою сторін, але не менш як 5 відсотків вартості орендованого майна. Орендодавець може здійснювати експертну оцінку майна, що передається в оренду.

8. У разі оренди нерухомого майна (крім оренди нерухомого майна бюджетними організаціями та інвалідами з метою використання під гаражі для спеціальних засобів пересування) розмір річної орендної плати визначається за формулою:

Опл. = Вп х Сор.,

де Вп - вартість орендованого майна, визначена експертним шляхом, грн; Сор. - орендна ставка, визначена згідно з додатком 2.

Експертна оцінка вартості об'єкта оренди повинна враховувати його місцезнаходження і забезпеченість інженерними мережами. Результати експертної оцінки є чинними протягом 6 місяців від дня її проведення, якщо інший термін не передбачено у звіті з експертної оцінки.

Якщо орендоване нежитлове приміщення є частиною будівлі (споруди), то оцінка вартості цього приміщення проводиться безпосередньо або опосередковано з урахуванням вартості будівлі (споруди) в цілому за формулою:

Вп = Вб : Пб х Пп,

де Вп - вартість орендованого приміщення, яке є частиною будівлі (споруди), грн; Вб - вартість будівлі (споруди) в цілому (без вартості підвальних приміщень, якщо вони не експлуатуються орендарем), визначена експертним шляхом, грн; Пп - площа орендованого приміщення, кв. м; Пб - площа будівлі (споруди) в цілому (без площі підвальних приміщень, якщо вони не експлуатуються орендарем), кв. м.

5У разі визначення орендаря на конкурсних засадах умовами конкурсу може бути передбачено більший розмір орендної плати.

9. Пункт 9 втратив чинність (згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 19.01.2000 р. №75).

610. Розмір річної орендної плати за оренду нерухомого майна бюджетними організаціями, а також інвалідами з метою використання під гаражі для спеціальних засобів пересування становить 1 гривню.

11. Витрати на утримання нерухомого майна, зданого в оренду одночасно кільком підприємствам, організаціям, і прибудинкової території розподіляються між ними залежно від наявності, кількості, потужності, часу роботи електроприладів, систем тепло- і водопостачання, каналізації за спеціальними рахунками, а в неподільній частині - пропорційно розміру займаної підприємствами, організаціями загальної площі.

12. Розмір місячної орендної плати за перший місяць після укладення договору оренди чи перегляду розміру орендної плати розраховується за формулою:

Опл.

Опл.міс. = х Іп.р. х І м,

12

де Опл. - річна орендна плата, визначена за цією Методикою, грн; Іп.р. - індекс інфляції за період з початку поточного року (у разі оренди нерухомого майна - з дати проведення експертної оцінки) до дати укладення договору оренди або перегляду розміру орендної плати; Ім - індекс інфляції за перший місяць оренди.

13. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

14. Терміни внесення орендної плати визначаються у договорі.

У договорі оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства рекомендується встановлювати, що сплата орендних платежів має проводитися щокварталу в 5-денний термін від дати, встановленої для подання квартальних бухгалтерських звітів (балансів), а за IV квартал - в 10-денний термін від дати, встановленої для подання річного бухгалтерського звіту (балансу).

15. Платіжні документи на перерахування до бюджету або орендодавцеві орендних платежів подаються платниками установам банку до настання терміну платежу.

16. Суми орендної плати, зайво перераховані до бюджету або орендодавцеві, зараховуються в рахунок наступних платежів або повертаються платникові в 5-денний термін від дня одержання його письмової заяви.

17. У разі коли орендодавцем майна є Фонд державного майна, його регіональне відділення чи представництво, орендна плата спрямовується:

за цілісні майнові комплекси державних підприємств - до державного бюджету;

за нерухоме майно державних підприємств, організацій - 70 відсотків орендної плати до державного бюджету, 30 відсотків державному підприємству, організації, на балансі яких перебуває це майно;

за майно, що не ввійшло до статутного фонду господарського товариства, створеного у процесі приватизації (корпоратизації), - до державного бюджету. Якщо господарське товариство, створене у процесі приватизації (корпоратизації), утримує об'єкти житлового фонду, що не ввійшли до його статутного фонду, - 70 відсотків орендної плати до державного бюджету, 30 відсотків господарському товариству.

У разі коли орендодавцем майна є державне підприємство, організація, орендна плата спрямовується:

за окреме індивідуально визначене майно підприємства, організації (крім нерухомого) - підприємству, організації;

за цілісний майновий комплекс структурного підрозділу підприємства, організації, нерухоме майно - 70 відсотків орендної плати підприємству, організації, 30 відсотків - до державного бюджету.


Примітки:

* Далі - цілісний майновий комплекс державного підприємства.

1Увага! Жирним шрифтом виділено зміни, внесені постановою Кабінету Міністрів України №75 від 19.01.2000 р.

2Запроваджено добову та погодинну орендну плату.

3Порядок проведення конкурсу на право укладення договору оренди державного майна надруковано в "ГК" №47/99.

4Орендна плата підлягає щомісячній індексації.

5Розмір орендної плати при оренді цілісних майнових комплексів залежатиме від їхнього цільового використання.

6Розмір орендної плати у разі оренди індивідуально визначеного майна (крім нерухомості) не може бути меншим ніж 5 відсотків від вартості майна.


Додаток 1
до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна

Орендні ставки за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств

 
Орендна ставка, відсотків до залишкової вартості основних засобів
Цілісні майнові комплекси державних підприємств:  
торгівлі, з організації концертно-видовищної діяльності, випуску та проведення лотерей 10
харчової промисловості, ресторанів, з організації виставкової діяльності 8
електроенергетики, газової, хімічної і нафтохімічної промисловості, чорної металургії, зв'язку, швейної промисловості, громадського харчування (крім ресторанів) 6
нафтодобувної промисловості, лісового господарства, кольорової металургії 5
морського і автомобільного транспорту, будівельних матеріалів, побутового обслуговування, машинобудування та металообробки, освіти, науки та охорони здоров'я, легкої (крім швейної), паливної промисловості 4
Інші об'єкти 3

(Методику доповнено додатком 1 згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 19.01.2000 р. №75, у зв'язку з цим додаток 1 вважати додатком 2.)


Додаток 2

до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна
(у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 19 січня 2000 р. №75)

Зміни ставок орендної плати державної нерухомості за основними видами підприємницької діяльності, % від експертної вартості будівель


Коментар:

Орендну плату за оренду державної нерухомості підвищено в 1,3 - 4 рази

У зв'язку з прийняттям Закону України "Про внесення змін до Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (надалі - Закон) від 20.05.99 р. №685-XIV (див. "ГК" №25/99) Фонд державного майна України (ФДМУ) прийняв новий Порядок проведення конкурсу на право укладення договору оренди державного майна, який затверджено наказом ФДМУ від 03.09.99 р. №1677 (надалі - Порядок, його текст див. "ГК" №47/99).

Для застосування цього порядку на практиці треба було внести зміни до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, що і було зроблено Постановою Кабінету Міністрів України від 19.01.2000 р. №75 "Про внесення змін і доповнень до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна" (надалі - Методика).

Зміни в Методиці змушують сумувати за їх старим варіантом

По-перше, Закон і Порядок почали поширюватися не лише на оренду цілісних майнових комплексів державних підприємств та організацій, їх структурних підрозділів, окремо визначене індивідуальне майно, але і на нерухоме державне майно - будівлі, споруди, приміщення (раніше оренда нерухомості була прерогативою самих підприємств за наявності дозволу на надання нерухомості в оренду від міністерства, якому підпорядковувалося підприємство).

По-друге, основними конкурсними умовами стають найвища орендна плата, запропонована орендодавцем, та найкращі умови подальшої експлуатації об'єкта (раніше, в основному, вимагалося виконати лише останню умову, а орендна плата взагалі не була конкурсною умовою). Максимальний розмір річної орендної плати за оренду цілісних майнових комплексів підвищено з 5 до 10% вартості орендованого майна (відповідно до ст. 19 Закону). А у разі визначення орендаря на конкурсних засадах умовами конкурсу може бути передбачений ще більший розмір орендної плати. Для оренди індивідуально визначеного майна і нерухомості верхньої межі орендної плати не передбачено (згідно з Законом).

По-третє, конкурс на право оренди проводиться за наявності заяв від двох або більше фізичних чи юридичних осіб, які надійшли протягом місяця після опублікування повідомлення про об'єкт, який пропонується для здачі в оренду, та за умови відсутності заяви про оренду від господарського товариства, створеного членами трудового колективу - у разі оренди цілісного майнового комплексу; від бюджетної організації - у разі оренди нерухомого майна (раніше бюджетні організації не були першими користувачами нерухомості, яку пропонували для здачі в оренду).

Не буде зайвим додати, що при заборгованості за орендною платою щодо державного та комунального майна діє безспірне списання за виконавчим написом нотаріуса (частина 6 статті 19 Закону) (див. Перелік документів, за якими стягнення заборгованості провадиться у безспірному порядку на підставі виконавчих написів нотаріусів у "ГК" №47/99).

Нове в Методиці щодо розрахунку плати за оренду

По-перше, виключено вимогу щодо погодження розміру орендної плати з органом, уповноваженим управляти майном підприємства (міністерством, комітетом, відомством).

По-друге, вперше запроваджено диференційовані залежно від виду діяльності річні ставки за оренду цілісних майнових комплексів (додаток 1 до Методики) від 3 до 10% від залишкової вартості основних засобів. Максимальна ставка встановлена у разі використання цілісних майнових комплексів для розміщення підприємств торгівлі, концертно-видовищної діяльності, випуску та проведення лотерей. За розміщення підприємств харчової промисловості, ресторанів , виставок доведеться щороку віддавати 8% вартості майна. Підприємства громадського харчування (крім ресторанів) повинні сплачувати 6%. Мінімальна ставка орендної плати - 3% - встановлена для всіх інших видів діяльності, що не увійшли до додатка 1 до Методики. У минулій редакції Методики взагалі не були розписані орендні ставки за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств - все визначалося експертним шляхом і за домовленістю.

По-третє, і це суттєво, в 1,3 - 4 рази порівняно з минулою редакцією Методики підвищено річні орендні ставки за використання нерухомого державного майна (див. додаток 2 до Методики). Лише для підприємств у сфері надання комунальних, побутових послуг (крім послуг автосервісу) ставки було зменшено. Як і при оренді цілісних майнових комплексів, ставки орендної плати диференційовано залежно від напряму використання орендарем нерухомого майна (див. таблицю).

Максимальну ставку (20% вартості нерухомого майна, визначеної експертним шляхом) запропоновано сплачувати за розміщення нічних клубів, казино, інших закладів грального та шоу-бізнесу (раніше ставка була 5%); за розміщення рекламних контор, банків, пунктів обміну валют, АЗС, ресторанів, торгівлю непродовольчими товарами, розміщення офісів нерезидентів треба сплатити 15% вартості нерухомості на рік (раніше - 5%); за розміщення офісів резидентів України треба платити 10% вартості нерухомості (раніше - 4,5%), за розміщення підприємств громадського харчування (крім ресторанів, кафе і барів), виконання ремонтно-будівельних робіт, розміщення закладів культури, кінотеатрів - 5% (було - 3%); за розміщення аптек треба сплачувати 2%, замість колишніх 1,5%, тощо. Знижені ставки орендної плати за нерухомість лише за провадження підприємницької діяльності у сфері надання комунальних, побутових послуг (крім послуг автосервісу) - 2% (було - 3%).

Таке зростання орендної плати, безумовно, відіб'ється на вартості товарів та послуг (крім комунальних і побутових послуг), адже орендна плата відноситься на валові витрати платників податків, проте прибуток підприємства від цього не збільшиться. На жаль, за Методикою і Законом не можна орендувати майно з правом викупу (лізинг), - у такому разі ці ставки не вважалися б такими грабіжницькими.

Водночас законодавче обмеження максимального розміру орендної плати щодо цілісних майнових комплексів 10% і відсутність такого обмеження у випадку оренди нерухомості може зробити вигідним оренду цілісного комплексу, замість оренди окремої будівлі, наприклад, для підприємств шоу-бізнесу, для якого ставки різняться в 2 рази. Щодо нерухомості зовсім не передбачено окремої ставки орендної плати при використанні майна для виробництва продукції, тому воно підпадає під ставку 10%, замість 4,5 в минулій редакції Методики (де для виробництва теж не знайшлося місця) під рубрикою "Інше використання нерухомого майна".

По-четверте, вперше запроваджено пільги для вітчизняних юридичних і фізичних осіб - суб'єктів малого підприємництва, які провадять виробничу діяльність. Для них застосовуються ставки орендної плати з коефіцієнтом 0,8. Нагадаємо, що, відповідно до Указу Президента України від 12.05.98 р. № 456/98 "Про державну підтримку малого підприємництва", до суб'єктів малого підприємництва потрапляють фізичні особи - суб'єкти підприємницької діяльності, а також юридичні особи, у яких середньооблікова чисельність працюючих за звітний період не перевищує 50 осіб, а обсяг виручки за рік - 1 млн грн.

По-п'яте, запроваджено подобову і погодинну орендну плату. У разі коли термін оренди менший чи більший за одну добу або за один місяць, на підставі місячної орендної плати розраховується добова, а в разі необхідності - на підставі добової орендної плати розраховується погодинна орендна плата.

По-шосте, спрощено формулу розрахунку річної орендної плати за цілісні майнові комплекси. Зараз вона визначається як добуток залишкової вартості орендованого майна (за даними балансу ф. №1) на ставку з додатка 1 до Методики (аналогічно до визначення вартості оренди нерухомості). Статистика не могла забезпечити орендодавців всіма необхідними даними, що ускладнювало розрахунок орендної плати. Зараз таку статистичну перепону усунуто (однак треба брати до уваги, що, відповідно до п. 13 Методики, розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування на індекс інфляції попереднього місяця).

По-сьоме, змінено розподіл коштів між орендодавцем і державним бюджетом. Наприклад, якщо орендодавцем виступатиме державне підприємство, то воно отримає від 70 до 100% орендної плати - раніше воно отримувало всі надходження від оренди, стимулюватиме ініціативу держпідприємств щодо оренди за наявності у них вільних приміщень або майна.

Найближчим часом мають бути змінені типові договори оренди нерухомого майна, тобто чинний нині типовий договір, затверджений наказом ФДМУ від 19.04.96 р. №457, а також Порядок надання дозволу державним підприємствам і організаціям бути орендодавцем нерухомого майна, що знаходиться на їх балансах, який затверджено наказом ФДМУ від 20.02.98 р. №309.

Нові розцінки оренди стосуються і чинних договорів оренди

Треба зазначити, що відповідно до частини другої статті 19 Закону Методика розрахунку та порядок використання орендної плати визначаються: Кабінетом Міністрів України - для об'єктів, що перебувають у державній власності (яку ми розглядали); органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим, - для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим; органами місцевого самоврядування - для об'єктів, що перебувають у комунальній власності.

Тому треба очікувати аналогічних змін щодо оренди комунального майна, особливо в частині підвищення орендної плати (існують пропозиції встановити на комунальне майно ще вищі ставки оренди, аніж на державне майно). Нова методика стосується і старих договорів оренди державного майна. Як повідомили спеціалісти ФДМУ, за раніше укладеними договорами проводитиметься перерахунок орендної плати відповідно до нових ставок.

Вже є навіть наказ ФДМУ про термінове переоформлення чинних договорів, однак не все так просто. Згідно з пунктами 1, 2 статті 21 Закону, розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, але розмір орендної плати може бути змінений на вимогу однієї із сторін у разі зміни цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України. За словами працівників ФДМУ, одностороннє підвищення орендної плати в нашому випадку можливе лише за згодою орендаря або в судовому порядку. Тому для чинних нині договорів оренди державного майна актуальне не лише бюрократичне переоформлення, але і підвищення орендної плати або припинення їх дії взагалі.

Віталій МОСЕЙЧУК
© 2000 "Дебет-Кредит"
E-mail: debet-kredit@gc.kiev.ua