Зателефонуйте нам
ru ua

Маєте пропозиції, зауваження чи побажання? Зв’яжіться з редакцією!
Ми неодмінно відповімо.



 Актуально!




Чергові семінари,
тренінги, вебінари ...

Більше семінарів ...









 : загальний
   (по всіх сайтах ДК)






Дебет-Кредит № 21 (25.5.2015)
Суть справи :: Практика

Увага! Архівна публікація 

 


Ця сторінка містить давню архівну публікацію бухгалтерського тижневика "Дебет-Кредит", яка на даний час ймовірно втратила актуальність і може не відповідати діючим нормам бухгалтерського та податкового обліку.
Для роботи з актуальними матеріалами журналу перейдіть до ONLINE.dtkt.ua.

Оренда: як передати ключі

Договір оренди не передбачає положення щодо повернення майна орендодавцю за актом приймання-передачі (лише при передачі приміщення в оренду). У зв’язку з несплатою орендної плати орендодавець розірвав договір оренди. Орендар склав розписку про передачу ключів від приміщення (офісу). Чи можна таку розписку вважати належним оформленням передачі майна орендодавцю? Чи можна за нею у разі потреби пред’явити претензії?

За загальним правилом, договір найму є двостороннім, консенсуальним та оплатним. Він вважається укладеним з моменту, коли сторонами в належній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов договору (ч. 1 ст. 759 ЦКУ).

За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму (ч. 1 ст. 762 ЦКУ). Плата за користування майном вноситься щомісяця, якщо інше не встановлено договором (ч. 5 ст. 762 ЦКУ).

Проте наймач звільняється від обов’язку внесення плати за користуванням майном за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. До таких обставин, зокрема, можна віднести й невиконання наймодавцем своїх обов’язків з передачі майна у найм, забезпечення доступу наймача до приміщення тощо.

Для цього, як передбачено у ст. 795 ЦКУ, всі договори найму (оренди) приміщень (будівлі, споруди, їх окремої частини) містять положення щодо передачі майна у найм орендарю чи повернення його орендодавцю з обов’язковим оформленням актів приймання-передачі та строків їх складання (передання приміщення в оренду) з моменту укладення договору оренди. Саме з цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором чи договір найму припиняється.

Хоча, на нашу думку, роль актів приймання-передачі дещо ширша за фіксування факту передачі та відліку часу для (не)сплати орендної плати. Скажімо, акт приймання-передачі відіграє важливу роль у фіксуванні якості переданої речі та її повернення у належному стані. Відсутність оформлення акта у встановлені договором строки має значення для визначення правових наслідків непередання (відмови від передачі) наймодавцем речі у найм тощо.

Утім, наявність самого акта може не завжди бути обов’язковим у відносинах між наймодавцем та наймачем.

Розгляньмо це на прикладах.

Приклад 1 У договорі оренди нежитлового приміщення зазначено: «11. Передання Орендарю нежитлового приміщення оформляється актом приймання-передачі, який підписується Сторонами цього Договору. З моменту підписання зазначеного акта починаються обчислення строку цього Договору і нарахування орендної плати.

12. Орендодавець зобов’язаний протягом 5 (п’яти) календарних днів з моменту укладення цього договору передати нежитлове приміщення, що є предметом цього договору, Орендарю і підписати акт приймання-передачі нежитлового приміщення.

...

25. У разі припинення цього Договору Орендар зобов’язаний негайно повернути Орендодавцю орендоване нежитлове приміщення у стані, в якому воно було одержано, з урахуванням нормального зносу.

Якщо Орендар не виконує обов’язку щодо повернення орендованого нежитлового приміщення, Орендодавець має право вимагати від Орендаря сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування орендованим нежитловим приміщенням за час прострочення».

Тим часом у пункті 5.4 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 р. №12 «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна» роз’яснено, що у розгляді справ зі спорів, що виникають з договорів оренди будівель або інших капітальних споруд, слід враховувати умови договору та спеціальні норми ст. 795 ЦКУ, в силу яких такий договір найму припиняється з моменту оформлення відповідних документів (актів), що підтверджують повернення наймачем предмета договору найму.

Отже, законодавство у сфері орендних правовідносин пов’язує припинення обов’язків орендаря з фактом поверненням об’єкта договору оренди, тобто з моментом підписання акта приймання-передачі. У разі невиконання обов’язку негайно повернути орендоване майно приписами ч. 2 ст. 785 ЦКУ передбачено можливість стягнення неустойки за весь час прострочення виконання цього зобов’язання.

І за таких умов лише сама розписка про повернення ключів не означатиме повернення приміщення орендодавцю та не врятує від штрафу.

Хоча ВГСУ в окремих випадках надає певного значення змісту самої розписки. Наприклад, у постанові від 05.01.2015 р. у справі №910/5165/141 ВГСУ погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що належним доказом повернення орендодавцеві майна з оренди є підписаний представниками сторін акт приймання-передачі, тимчасом як надана позивачем розписка, укладена фізособами, про передачу ключів від приміщення не є належним та допустимим доказом на підтвердження факту повернення приміщення в розумінні ч. 2 ст. 795 ЦКУ та відповідних приписів самого договору оренди.

Крім того, зазначена розписка взагалі не містить інформації щодо повноважень осіб, які її підписали, зокрема щодо уповноваження цих осіб на вчинення будь-яких дій, у т. ч. на передачу чи прийняття ключів від приміщення.

При цьому в іншій справі2 судами враховано той факт, що орендар листом від 09.07.2010 р. звертався до орендодавця з проханням призначити дату та час повернення орендованого приміщення з підписанням акта про таке повернення.

1http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/42219803.

2 Постанова ВГСУ від 12.04.2011 р. №58/109, http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/14884823.

Натомість орендодавець не підписав з відповідачем акт повернення об’єкта оренди, а 16.07.2010 р. відповідач повернув ключі від приміщення орендодавцю, що підтверджується розпискою від 16.07.2010 р. директора орендодавця про отримання від директора орендаря ключів від приміщення об’єкта оренди. За таких умов суд відмовив у задоволенні позовних вимог про стягнення з орендаря суми пені за порушення строків повернення об’єкта оренди.

Щодо претензій орендодавця до стану приміщення, то сам факт наявності розписки не дає можливості виконати умови статті 785 ЦКУ та відповідні умови договору щодо повернення «у стані, в якому воно було одержано, з урахуванням нормального зносу».

До речі, викладене вище стосується й ситуації, коли орендодавець в односторонньому порядку розірвав договір (якщо умовами договору оренди передбачено таку можливість, скажімо, у разі несплати орендної плати протягом двох місяців поспіль). У такому разі невиконання вимоги щодо оформлення акта про повернення майна орендодавцю, як і зволікання з його оформленням, поряд з оплатою заборгованості з орендної плати також може коштувати орендареві відповідної грошової компенсації.

Приклад 2 У договорі оренди наведено такі умови: «12. Орендодавець зобов’язаний протягом 7 (семи) календарних днів з моменту укладення цього договору передати Орендарю нежитлове приміщення та підписати акт приймання-передачі нежитлового приміщення.

13. Для огляду приміщення та визначення необхідності проведення ремонту Орендарю передаються ключі за 1 (один) день до підписання акта приймання-передачі нежитлового приміщення.

14. При невиконанні вимоги щодо дотримання строків передачі приміщення в оренду чи зволіканні без достатніх на це причин більш ніж на 10 днів вважатиметься, що договір оренди не був укладений».

Ця умова договору щодо передання ключів не так уже й рідко трапляється у договорах оренди. Про отримання ключів, як правило, складається розписка чи інший документ, що свідчить про передачу ключів від приміщення, мету передачі ключів та дату.

Тож у разі якщо орендодавець після передачі ключів так і не уклав (не підписав) акт приймання-передачі приміщення в оренду, можна скласти розписку про повернення ключів. Проте, знову ж таки, така розписка не свідчитиме про передачу приміщення орендодавцю — за наведених обставин ані факту передачі приміщення в оренду, ані його повернення орендодавцю взагалі не було. Договір у такому разі вважається неукладеним.

Наталія КАНАРЬОВА, «Дебет-Кредит»



Наступна стаття:  На початок статті 



Що нового Частковий перегляд статті (тільки початок)
Життя :: Практика
Допомога по тимчасовій непрацездатності виплачується і за день смерті
Звільняти працівників за прогул в районах АТО не можна
Затверджено перелік товарів, які оформляє Енергетична митниця ДФС ...

В рубриці: 


Відступлення права вимоги «єдиннику» Частковий перегляд статті (тільки початок)
№ 22 (1.6.2015) :: Суть справи :: Практика
ТОВ на загальній системі хоче відступити право вимоги боргу в 10 тис. грн.
Відступає ТОВ на єдиному податку. Варіантів два: відступлення за 3 тис.
гривень або відступлення безоплатно. Який варіант є вигіднішим з погляду
оподаткування? Коли вин...

ЄП мінус ПДВ = 2 чи 4? Частковий перегляд статті (тільки початок)
№ 22 (1.6.2015) :: Суть справи :: Практика
Юридична особа є платником ПДВ та єдиного податку третьої групи за ставкою
2%. Реєстрацію ПДВ анульовано за ініціативою податкового органу згідно з пп.
«ж» п. 184.1 ПКУ в середині кварталу. Яку ставку єдиного податку слід
застосовувати у періо...

0.019088