(044) 391-51-92
ru ua

Есть предложения, замечания или пожелания? Свяжитесь с редакцией!
Мы обязательно ответим.



 Актуально!




Ближайшие семинары,
тренинги, вебинары ...

Все семинары ...
(полный план-график)









 : общий по сайту



Курсы валют на PROext

Дебет-Кредит № 06 (11.2.2013)
Жизнь :: Чувство долга

Внимание! Архивная публикация 

 


Эта страница содержит давнюю архивную публикацию бухгалтерского еженедельника "Дебет-Кредит", которая в настоящее время, вполне возможно, утратила актуальность и может не соответствовать действующим нормам бухгалтерского и налогового учета.
Для работы с актуальными материалами журнала перейдите к ONLINE.dtkt.ua.

Права на недвижимость — регистрируем с 2013 года

ГРСУ затрагивает вопрос государственной регистрации прав на недвижимое имущество в случаях, когда по состоянию на 01.01.2013 г. не завершена процедура его оформления или регистрации в соответствии с законодательством, действовавшим на эту дату, а также о том, какие документы необходимы для внесения сведений о таком имуществе в Государственный реестр прав (осуществления государственной регистрации прав). Рассмотрим это подробнее в данной статье.

О переходных положениях Закона

Напомним, что соответствующие переходные положения содержатся в ч. 4 ст. 3 Закона Украины от 01.07.2004 г. №1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (далее — Закон о регистрации прав). Права на недвижимое имущество и их обременения, возникшие до вступления в силу Закона, признаются действительными в случае отсутствия их государственной регистрации, предусмотренной Законом, при условиях:

— либо если регистрация прав и их обременений была проведена в соответствии с законодательством, действовавшим на момент их возникновения;

— либо если на момент возникновения прав и их обременений действовало законодательство, не предусматривавшее обязательную регистрацию таких прав и их обременений.

Основанием для проведения государственной регистрации прав служат документы, которые подтверждают возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество, поданные в орган государственной регистрации прав, нотариусу как специальному субъекту, на которого возлагаются функции государственного регистратора прав на недвижимое имущество, вместе с заявлением (статья 19 Закона).

Таким образом, учитывая переходные положения, сейчас важно определиться с тем, что делать физическим и юридическим лицам, заключившим соглашения купли-продажи недвижимости, договоры аренды недвижимости или получившим недвижимое имущество в наследство, однако в силу объективных причин (или отсутствия прямого указания в Законе на государственную регистрацию) до 01.01.2013 г. так и не успевшим открыть Поземельную книгу или не обратившимся в БТИ.

Согласно предписаниям Закона о регистрации прав, данные БТИ автоматически не попадают в Государственный реестр вещных прав. Только при проведении госрегистрации прав, возникших и зарегистрированных в установленном порядке до 1 января 2013 года, государственный регистратор может обратиться в БТИ с соответствующим запросом, если такая информация (справка, копии документов и пр.) необходима для регистрации таких прав (пункт 8-1 ч. 2 ст. 9 Закона).

Рассмотрим все это с учетом возможных практических случаев.

Приобрели недвижимость до 01.01.2013 г. — вносим данные в Реестр прав бесплатно

Случай 1. Физическое или юридическое лицо приобрело недвижимость. Договор купли-продажи удостоверили нотариально и осуществили государственную регистрацию до 01.01.2013 г. В Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество (далее — Государственный реестр прав) данные отсутствуют.

ГРСУ в своем письме от 14.01.2013 г.1 отмечает, что без регистрации прав не обойтись — договор купли-продажи недвижимого имущества, который нотариально удостоверен и госрегистрация которого проведена до 01.01.2013 г., служит основанием для проведения госрегистрации прав в Государственном реестре прав.

1 Письмо Государственной регистрационной службы Украины от 14.01.2013 г. №07-06-15-13, см. «ДК» №6/2013.

По нашему мнению, делать такой вывод о необходимости проведения повторной государственной регистрации такой недвижимости несколько преждевременно.

Во-первых, Закон о регистрации прав указывает, что в данном случае права действительны.

Во-вторых, Закон о регистрации прав не содержит специального предписания, которое указывало бы на необходимость осуществлять регистрацию всех прав — внесение сведений в Государственный реестр прав, независимо от их предварительной регистрации в БТИ.

В-третьих, уже зарегистрированные права на недвижимость попадут в Государственный реестр прав только тогда, когда приобретенная и зарегистрированная в БТИ до 01.01.2013 г. недвижимость будет отчуждаться после 01.01.2013 г.

По нашему мнению, поскольку Закон не требует проводить госрегистрацию прав всех, кто имеет недвижимость, повторно включать сведения в Государственный реестр не нужно. Однако сама же ГРСУ склоняет к этому, обращая внимание на освобождение от уплаты госпошлины за включение собственниками уже зарегистрированных прав на недвижимое имущество в Госреестр прав (письмо от 03.01.2013 г. №395-06-15-13).

Освобождение от госпошлины за госрегистрацию прав на недвижимость

Государственная регистрационная служба доводит до сведения информацию о проведении государственной регистрации прав, возникших и зарегистрированных согласно законодательству, действовавшему до 01.01.2013 г.

Так, до 1 января 2013 года государственная регистрация:

  • права собственности и права пользования (сервитут) на объекты недвижимого имущества, находящиеся на земельных участках; права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями; права собственности на объекты незавершенного строительства, а также учет бесхозяйного недвижимого имущества, доверительное управление недвижимым имуществом проводилась регистраторами бюро технической инвентаризации, созданными до вступления в силу этого Закона и подключенными к Реестру прав собственности на недвижимое имущество;
  • права собственности, права пользования (сервитут) земельными участками, права постоянного пользования земельными участками, договоров аренды земельных участков; права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис); права застройки земельного участка (суперфиций) проводилась территориальными органами земельных ресурсов;
  • правочинов, ипотек, сведений об обременении недвижимого имущества проводилась нотариусами, регистраторами юридического лица, которое относится к сфере управления Министерства юстиции Украины (п. 3 Заключительных и переходных положений Закона Украины «О внесении изменений в Закон Украины от 11.02.2010 г. №1878-VI «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» и другие законодательные акты Украины» (далее — Закон №1878).

...Таким образом, физические и юридические лица освобождаются от уплаты государственной пошлины за проведение государственной регистрации прав, возникших и зарегистрированных уполномоченными субъектами, в частности предприятиями бюро технической инвентаризации, органами земельных ресурсов, в соответствии с законодательством, действовавшим до 01.01.2013 г.

Письмо ГРСУ от 03.01.2013 г. №395-06-15-13

Наследство принял, а о БТИ забыл — права на недвижимость следует зарегистрировать

Случай 2. Наследник, принявший наследство, в составе которого есть недвижимое имущество, получил до 01.01.2013 г. от нотариуса свидетельство о праве на наследство. Право собственности на недвижимое имущество не зарегистрировано до 01.01.2013 г. в БТИ.

ГРСУ считает, что в данном случае государственную регистрацию прав следует осуществить после 01.01.2013 г., т. е. подать документы в Минюст (его территориальное отделение) и внести сведения о таких правах наследника в Государственный реестр прав. Основанием будет служить свидетельство о праве на наследство, выданное до 01.01.2013 г.

С таким выводом мы соглашаемся, поскольку данная позиция полностью отвечает переходным положениям, приведенным в ч. 4 ст. 3 Закона о регистрации прав: недвижимое имущество получено в наследство, подлежит государственной регистрации по ст. 1299 ГКУ. А по определенным причинам наследник не успел до 01.01.2013 г. обратиться в БТИ. Поэтому придется воспользоваться новым порядком регистрации.

Госакт на землю получен до 01.01.2013 г. — вносим сведения в Реестр прав

Случай 3. Право собственности на земельный участок в зависимости от оформленных документов может удостоверяться как государственным актом, так и гражданско-правовым соглашением об отчуждении земельного участка или свидетельством о праве на наследство. Если упомянутые документы датированы до 01.01.2013 г., то возникает вопрос: проводить ли их государственную регистрацию после 01.01.2013 г.?

ГРСУ отмечает, что при приобретении права собственности на земельный участок на основании соглашения купли-продажи земельного участка или свидетельства о праве на наследство госакт на право собственности на землю приобщается к такому соглашению или свидетельству. На государственном акте нотариус и орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, делают отметку о переходе права собственности на землю с указанием документа, на основании которого произошел такой переход.

ГРСУ указывает, что даже с учетом открытия Поземельной книги (которая могла быть и не открыта до 01.01.2013 г.) произвести госрегистрацию прав на такой земельный участок все же необходимо.

Поэтому государственный акт о праве собственности на земельный участок с отметкой о переходе права собственности на земельный участок, сделанной нотариусом, и соглашение купли-продажи или свидетельство о праве на наследство, оформленные до 01.01.2013 г., служат основанием для проведения госрегистрации прав в Государственном реестре прав.

Такой вывод несколько противоречивый. Ведь, действительно, право собственности на земельный участок возникает с момента государственной регистрации этих прав (ст. 125 ЗК Украины). Однако госрегистрация прав на землю осуществлялась территориальными органами земельных ресурсов, о чем и свидетельствовал выданный госакт.

Что касается соглашения о переходе права собственности, то следует понимать, что отчуждать можно только земельный участок, на который оформлен государственный акт.

Поэтому вывод ГРСУ будет иметь место лишь тогда, когда переход права собственности на землю (оформленное соглашение купли-продажи) с выданным государственным актом произошел до 01.01.2013 г. (то же самое касается и отметки на госакте об отчуждении земли). Поэтому, действительно, чтоб переоформить право собственности на землю на нового собственника, следует сначала получить присвоенный кадастровый номер на земельный участок из Государственного земельного кадастра, а затем обратиться в Минюст и внести сведения о таких правах в Государственный реестр прав. То же касается и случая получения в наследство земельного участка, на который выдан государственный акт на право собственности.

Приобрели/арендовали государственные/коммунальные земли — осуществляем госрегистрацию прав

Случай 4. Приобретение земельных участков государственной и коммунальной собственности гражданами и юрлицам происходит и по решению органа местного самоуправления. То же касается и аренды. В каком порядке проводить госрегистрацию таких прав после 01.01.2013 г.?

Напомним, что в данном случае заключается договор купли-продажи такого участка с последующим нотариальным удостоверением. Далее выдается государственный акт на право собственности на землю и вносится запись в Книгу записей о государственной регистрации государственных актов на право собственности на земельный участок и на право постоянного пользования земельным участком, договоров аренды земли.

В этом случае, по мнению ГРСУ, следует осуществить госрегистрацию прав в Государственном реестре прав на основании договора купли-продажи земельного участка. Аналогичная ситуация и с заключенными до 01.01.2013 г. договорами аренды земли.

В соответствии со ст. 20 Закона Украины «Об аренде земли» (в редакции до 1 января 2013 г.) заключенный договор аренды земли подлежит государственной регистрации. Причем, согласно ч. 5 ст. 126 ЗКУ (в редакции, действующей до 01.01.2013 г.), на договоре аренды земельного участка орган государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество делал отметку о переходе права аренды земельного участка с указанием документа, на основании которого произошел такой переход.

Поэтому, учитывая упомянутое и переходные положения, приведенные в ч. 4 ст. 3 Закона о регистрации прав, при наличии соответствующей отметки на договоре аренды земли вносить сведения повторно в Государственный реестр прав все же необходимо. Ведь соответствующая отметка на договоре свидетельствует о регистрации договора, а не права аренды, как того требует Закон о регистрации прав.

Наталия КАНАРЕВА, «Дебет-Кредит»



Следующая статья:  В начало статьи 



Проблемные доходы плательщиков ЕН Фрагмент статьи (только начало)
Суть дела :: Чувство долга
Поговорим о доходах, которые не вписываются в стандартную схему налогообложения доходов «единоналожников» — как физических, так и юридических лиц. ...

В рубрике: 


Как миндоходов будет проверять ЕСВ Фрагмент статьи (только начало)
№ 48 (2.12.2013) :: Жизнь :: Чувство долга
С октября этого года заработали изменения в части администратора ЕСВ: теперь этим взносом будет заниматься Миндоходов. В «ДК» №40/2013 мы уже анализировали основные изменения в данном вопросе, в частности то, что касается отчетности по ЕСВ и справок от ПФ...

Платежи в бюджет Фрагмент статьи (только начало)
№ 48 (2.12.2013) :: Жизнь :: Чувство долга
Приказом №609 от 22.10.2013 г. Миндоходов утвердило новый порядок заполнения документов на перевод в случае уплаты (взыскания) налогов, сборов, таможенных платежей, единого взноса, осуществления бюджетного возмещения налога на добавленную стоимость, возвр...

0.015307