(044) 391-51-92
ru ua

Есть предложения, замечания или пожелания? Свяжитесь с редакцией!
Мы обязательно ответим.



 Актуально!




Ближайшие семинары,
тренинги, вебинары ...

Все семинары ...
(полный план-график)









 : общий
   (по всем сайтам ДК)






Дебет-Кредит № 10 (10.3.2014)
Суть дела :: Точка зрения

Внимание! Архивная публикация 

 


Эта страница содержит давнюю архивную публикацию бухгалтерского еженедельника "Дебет-Кредит", которая в настоящее время, вполне возможно, утратила актуальность и может не соответствовать действующим нормам бухгалтерского и налогового учета.
Для работы с актуальными материалами журнала перейдите к ONLINE.dtkt.ua.

Аренда государственного и коммунального имущества

Государственная и коммунальная собственность по своей сущности предназначена для удовлетворения коллективных нужд граждан, нужд государства и территориальных общин. Но в отдельных случаях, когда часть имущества такой собственности не задействована в коллективных интересах, оно может в соответствии с законом использоваться и для удовлетворения нужд индивидуальных. Один из таких случаев — аренда государственного и коммунального имущества для использования его в хозяйственной деятельности.

Правовые основы

Порядок аренды государственного и коммунального имущества базируется на нормах специального законодательства — Закона об аренде госимущества, а также соответствующих положениях ГКУ и ХКУ относительно имущественного найма (аренды). В соответствии со ст. 167 — 169 ГКУ, государство, Автономная республика Крым, территориальные общины действуют в гражданских отношениях на равных правах с другими участниками этих отношений.

Согласно ст. 761 ГКУ, право передачи имущества в аренду имеет собственник вещи или лицо, которому принадлежат имущественные права. Арендодателем может выступать также лицо, уполномоченное на заключение договора аренды. На заключение договоров аренды государственного имущества ст. 5 Закона об аренде госимущества уполномочивает соответствующие государственные органы, предприятия, организации, учреждения (в зависимости от объекта аренды, ведь арендовать у государства можно как отдельное индивидуально определенное имущество, так и недвижимость или даже предприятие как целостный имущественный комплекс). Арендодателями коммунального имущества, имущества АРК являются органы, уполномоченные соответственно органами местного самоуправления (советами), Верховной Радой АРК.

Государственные и коммунальные предприятия, учреждения и организации могут быть арендодателями в отношении недвижимого имущества, общая площадь которого не превышает 200 кв. м на одно предприятие, учреждение, организацию, и арендодателями другого отдельного индивидуально определенного имущества (например автомобиля или другого объекта основных средств). Обратим внимание, что предоставление этим предприятиям права выступать арендодателями имущества незначительных площадей не освобождает от обязанности проведения конкурса в предусмотренных законом случаях (об этом речь пойдет ниже).

Договор аренды

Использование государственного и коммунального имущества осуществляется на основании договора аренды.

Согласно ст. 284 ХКУ, существенными условиями договора аренды в сфере хозяйствования являются: «...объект аренды (состав и стоимость арендованного имущества с учетом ее индексации); срок, на который заключается договор аренды; арендная плата с учетом ее индексации; порядок использования амортизационных отчислений1, восстановления арендованного имущества и условия его возврата или выкупа». Закон об аренде госимущества своей ст. 10 относит к существенным условиям также: исполнение обязательств, обеспечение их исполнения — неустойку (штраф, пеню), поручительство, задаток, гарантию и пр., порядок осуществления арендодателем контроля за состоянием объекта аренды, ответственность сторон, страхование арендатором взятого им в аренду имущества, обязанности сторон по обеспечению пожарной безопасности арендованного имущества.

1 Данная норма уже устарела и не соответствует установленному порядку ведения бухучета, но она пока еще предусмотрена ХКУ.

Согласно той же ст. 10, договор аренды в части существенных условий должен соответствовать типовому договору аренды имущества. Типовые договоры аренды и Примерный договор о возмещении расходов балансодержателя на содержание арендованного недвижимого имущества и оказание коммунальных услуг арендатору утверждены Приказом ФГИУ от 23.08.2000 г. №1774 «Об утверждении договоров аренды». Типовые договоры аренды имущества коммунальной собственности утверждают органы местного самоуправления (ч. 2 ст. 10 Закона об аренде госимущества).

Поскольку арендодателем по договору аренды является всегда юридическое лицо, и эти договоры заключаются на определенный длительный срок, в соответствии со ст. 208 ГКУ, они должны совершаться в письменной форме.

Согласно статьям 793, 794 ГКУ, договор аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) на срок 3 года и более подлежит нотариальному удостоверению. Право пользования имуществом по такому договору подлежит государственной регистрации.

Срок договора

Поскольку срок является существенным условием договора аренды государственного и коммунального имущества, усматривается, что этот договор не может заключаться на неопределенный срок. Срок договора аренды устанавливается по согласованию сторон и определяется в договоре аренды.

При этом, согласно ст. 17 Закона об аренде госимущества, срок договора аренды такого имущества не может быть меньше 5 лет, если арендатор не предлагает меньший срок.

Арендная плата

За пользование объектом аренды арендатор уплачивает арендную плату, размер которой устанавливается договором аренды. В договоре определяется также срок уплаты арендной платы.

Во исполнение ст. 19 Закона об аренде госимущества КМУ утвердил Методику №786. В случае определения арендатора на конкурсных началах арендная плата, рассчитанная по этой Методике, применяется как стартовая, а ее размер может быть увеличен по результатам такого определения.

Местные советы определяют порядок расчета арендной платы за аренду коммунального имущества и пропорции ее распределения в своих решениях. Это могут быть решения, определяющие порядок аренды соответствующего коммунального имущества, или решение о бюджете (в части пропорций распределения).

Предусмотренные Методикой №786 и решениями местных советов формулы расчета арендной платы предназначены для расчета годовой арендной платы. На ее основе уже рассчитываются плата за первый и следующие месяцы аренды или плата за меньший период (например суточная).

При определении арендной платы за первый месяц аренды учитывается индекс инфляции за период, истекший с даты оценки имущества. В дальнейшем при уплате арендной платы ежемесячно нарастающим итогом также учитывается индекс инфляции. Подробнее о методике расчета арендной платы «ДК» писал в №41/2013.

Методика №786 в п. 17 предусматривает порядок распределения арендной платы между арендодателем, балансодержателем (балансодержатель и арендодатель, как видно из приведенного выше, могут не совпадать) и бюджетом. Соответствующие пропорции распределения зависят от того, какой субъект выступает арендодателем по договору, а также от вида арендованного имущества.

Например, в случае если арендодателем недвижимого имущества являются государственное предприятие, организация, кроме предприятий, учреждений и организаций, находящихся в ведении Национальной академии наук, арендная плата направляется: 70% арендной платы предприятию, организации, 30% — в госбюджет. Если же арендодателем недвижимого имущества является ФГИУ или его орган, то наоборот: 70% арендной платы — в бюджет, 30% — предприятию-балансодержателю.

В случае аренды имущества бюджетных учреждений арендная плата направляется в госбюджет в размере, установленном БКУ. В соответствии с ч. 3 ст. 29 БКУ, к источникам доходов спецфонда госбюджета относятся, в частности, такие собственные поступления бюджетных учреждений (в т. ч. научных учреждений НАНУ и отраслевых академий наук), содержащихся за счет госбюджета, как арендная плата за пользование военным имуществом, имуществом НАНУ и отраслевых академий наук, 50% арендной платы за пользование другим имуществом, принадлежащим бюджетным учреждениям, содержащимся за счет госбюджета.

Арендная плата за государственное имущество, не вошедшее в уставный фонд хозяйственного общества, созданного в процессе приватизации (корпоратизации), направляется в госбюджет. Однако если такое хозяйственное общество содержит объекты жилищного фонда, не вошедшие в его уставный фонд, то 70% направляется в государственный бюджет, 30% — такому обществу.

В случае аренды закрепленного за воинскими частями, заведениями, учреждениями и организациями Вооруженных сил, других воинских формирований, органами, подразделениями, заведениями и учреждениями Госспецсвязи движимого и недвижимого военного имущества арендная плата направляется в госбюджет.

Арендная плата за использование госимущества уплачивается арендаторами самостоятельно: часть — арендодателю, часть — в бюджет. Что же касается аренды коммунального имущества, то здесь решениями местных советов может предусматриваться собственный порядок перечисления денежных средств (например, вся сумма перечисляется арендодателю, который затем часть перечисляет в бюджет).

Процедура заключения договора

Закон об аренде госимущества предусматривает преимущественно конкурсный порядок аренды как государственного, так и коммунального имущества. Случаи, когда заключение договора аренды осуществляется вне конкурсной процедуры, определены в ч. 4 ст. 9 Закона об аренде госимущества.

Статьей 9 Закона об аренде госимущества установлены основные принципы проведения конкурса, сроки проведения соответствующих процедур, случаи, когда конкурс не проводится и договор аренды заключается без конкурентных процедур.

Согласно ч. 6 ст. 9 упомянутого Закона, порядок проведения конкурса определяется: Кабинетом Министров Украины — для объектов, находящихся в государственной собственности; органами, определенными Верховной Радой АРК, — для объектов, принадлежащих АРК; органами местного самоуправления — для объектов, находящихся в коммунальной собственности. Процедура проведения конкурса определена Порядком №906. Решениями местных советов для аренды коммунального имущества, как правило, предусмотрены аналогичные процедуры.

Объявление конкурса

Согласно ч. 4 ст. 9 Закона об аренде госимущества, конкурс на право аренды проводится только в случае, когда по результатам изучения спроса на объект аренды после объявления о намерении передачи имущества в аренду поступили два или более заявлений от потенциальных арендаторов.

Обращаем внимание, что в случае если претендент уже подавал заявление об аренде, послужившее основанием для объявления конкурса, после объявления конкурса он подает новые предложения в соответствии с условиями конкурса.

В случае же если при изучении спроса после объявления подано только одно заявление, конкурс на право аренды не проводится, и договор аренды заключается с заявителем.

Согласно п. 4 Порядка №906, объявление о конкурсе относительно целостных имущественных комплексов предприятий, организаций, их структурных подразделений и недвижимого имущества площадью 100 кв. м и больше или находящегося на балансе морского, речного порта, аэропорта, публикуется в газете «Відомості приватизації» и по решению арендодателя в других изданиях. Объявления по другим объектам размещаются в газете «Відомості приватизації» и/или в соответствующих местных изданиях по местонахождению объектов аренды. Объявление о конкурсе также обнародуется на веб-сайтах арендодателей.

Перечень материалов, подаваемых для участия в конкурсе на право аренды госимущества, определен п. 7 Порядка №906. Для аренды коммунального имущества соответствующие перечни определяются местными советами.

Проведение конкурса

Согласно п. 17 указанного Порядка №906, документы на конкурс (кроме предложения о размере арендной платы) подаются в подразделение арендодателя, которое в соответствии со своими функциями осуществляет регистрацию входящей корреспонденции, в конвертах с надписью «На конкурс» с оттиском печати претендента. Конверты передаются главе комиссии перед ее очередным заседанием, в ходе которого конверты распечатываются.

Основным критерием определения победителя конкурса является наибольший размер арендной платы в случае обязательного обеспечения выполнения других условий конкурса (п. 19 Порядка №906).

В случае аренды недвижимого и другого отдельного индивидуально определенного имущества осуществляется его независимая оценка (п. 19 Методики №629). Оценка обязательно проводится перед заключением договора аренды и перед продлением (возобновлением) договора аренды в случае, если на момент продления действия такого договора последняя оценка объекта аренды была проведена более трех лет назад.

Порядок проведения оценки определен Методикой №629. Согласно этой Методике, предусмотренные ею услуги по проведению независимой оценки объекта аренды оплачивает арендатор.

Заметим, что поскольку независимая оценка имущества должна быть определена до объявления конкурса, на практике ее заказывает лицо, которое высказывает желание заключить договор аренды (на первом этапе). Если же будет объявлен конкурс, то рассчитанная на основании этой оценки арендная плата, согласно п. 2 Методики №786, будет использоваться в качестве стартовой цены. При этом условиями конкурса может быть предусмотрено возмещение арендатором (победителем) стоимости оценки объекта аренды, уплаченной инициатором на первом этапе арендной процедуры (п. 5 Порядка №906).

Учет арендных платежей

Методологические принципы отражения в бухучете и раскрытия в финансовой отчетности информации об аренде основных средств и прочих необоротных активов определяются в П(С)БУ 14 «Аренда».

В понимании П(С)БУ 14 «Аренда» аренда государственного и коммунального имущества (без перехода права собственности, как это происходит в случае финансового лизинга) является операционной арендой. Согласно пп. 14.1.97 НКУ, в налоговом учете такие операции считаются оперативным лизингом (арендой).

Объект операционной аренды отражается у арендатора на внебалансовом счете 01 по стоимости, указанной в соглашении об аренде. Эта стоимость в виде справки отражается в строке 267 формы №5-II «Основні засоби» примечаний к годовой финансовой отчетности.

Согласно п. 153.7 НКУ, передача имущества в оперативный лизинг (аренду) не изменяет налоговых обязательств арендодателя и арендатора. При этом арендодатель увеличивает сумму доходов, а арендатор — сумму расходов на сумму начисленного арендного платежа по результатам налогового периода, в котором осуществляется такое начисление.

Иногда практикуется составление акта выполненных работ (оказанных услуг) по аренде, однако аренда не является работой или услугой. В соответствии со ст. 795 ГКУ, передача арендатору здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) оформляется соответствующим документом (актом), который подписывается сторонами договора. Поэтому, по нашему мнению, достаточным документом, подтверждающим факт пользования арендованным имуществом, служит такой акт, а для начисления арендной платы достаточным документом служит счет или расчет арендной платы, предоставленный арендодателем.

Сумма арендной платы и в налоговом, и в бухгалтерском учете включается в соответствующие расходы: общепроизводственные, административные или сбытовые (подпункты 138.8.5, 138.10.2, 138.10.3 НКУ), в зависимости от направления использования имущества.

Поскольку арендная плата за пользование государственным или коммунальным имуществом, как правило, вносится заранее, синтетический учет расчетов с арендодателями рекомендуется вести на счете 37 «Расчеты с разными дебиторами». Если арендная плата уплачивается с последующей оплатой, по нашему мнению, может использоваться и счет 63 «Расчет с поставщиками и подрядчиками».

НДС при распределении арендной платы

Отметим также, что в случае если арендная плата распределяется между бюджетом (куда уплачивается непосредственно) и арендодателем (предприятием-балансодержателем), на практике часто возникают вопросы об уплате НДС с этих операций. Типовой договор аренды госимущества обходит этот вопрос, предусматривая в своих пунктах 3.2, 3.6, что арендная плата перечисляется в госбюджет и балансодержателю ежемесячно не позднее 15 числа месяца в соответствии с пропорциями распределения, установленными Кабмином и действующими на конец периода, за который осуществляется платеж, а начисление НДС на сумму арендной платы осуществляется в порядке, определенном законодательством.

Поскольку вся сумма арендной платы по договору является базой обложения НДС, арендодатель должен выдать арендатору налоговую накладную с суммой НДС исходя из полного размера арендной платы (см. пример). Однако ему (арендодателю) перечисляется не вся, а только соответствующая часть средств.

На практике при заключении договоров аренды в таких случаях предусматривается, что арендодателю перечисляется не только принадлежащая ему часть средств, но и НДС со всей суммы. И он тогда выписывает налоговую накладную и уплачивает НДС в бюджет на общих принципах (см. пример).

Пример Сумма арендной платы составляет 5000 грн без НДС, сумма НДС — 1000 грн. Пропорция распределения: 30% — предприятию, 70% — в бюджет. В бюджет перечисляются 3500 грн, а арендодателю: 1500 арендной платы + 1000 грн (НДС со всей суммы) = 2500 грн.

Арендодатель выписывает налоговую накладную на сумму 5000 грн без НДС + 1000 грн НДС = 6000 грн. Бухгалтерский и налоговый учет начисления и уплаты арендной платы у арендатора (с учетом условий примера) рассмотрим в таблице.

Таблица

Учет начисления и уплаты арендной платы у арендатора


п/п
Содержание операции
Бухгалтерский учет
Сумма, грн
Налоговый учет
Д-т
К-т
Доходы
Расходы
Предоплата (выдан аванс)
1.
Уплачен аванс с текущего счета в банке за аренду (с НДС):
— в бюджет;
— на счет арендодателя
371
371
311
311
3500
2500


2.
Сумма НДС отнесена к налоговому кредиту
641/НДС
644
1000
3.
Получен счет за аренду имущества (с учетом возмещения стоимости коммунальных услуг и других расходов) без НДС
23, 91, 92, 93, 94
377, 631
5000
5000*
4.
Отражен НДС в составе налогового кредита
644
377, 631
1000
5.
Зачислен уплаченный аванс за аренду с НДС
377, 631
371
6000
Последующая оплата
1.
Получен счет за аренду имущества (с учетом возмещения стоимости коммунальных услуг и других расходов) без НДС
23, 91, 92, 93, 94
377, 631
5000
5000*
2.
Отражен НК по НДС
641/НДС
377, 631
1000
3.
Осуществлена оплата с текущего счета (с НДС):
— в бюджет;
— на счет арендодателя
377, 631
377, 631
311
311
3500
2500


* При отнесении арендной платы к себестоимости или к общепроизводственным расходам с последующим распределением в налоговом учете, как и в бухгалтерском, арендная плата попадет в расходы при реализации соответствующей продукции — товаров, работ, услуг.

Нормативная база

  • Закон об аренде госимущества — Закон Украины от 10.04.92 г. №2269-XII «Об аренде государственного и коммунального имущества».
  • Порядок №906 — Порядок проведения конкурса на право аренды государственного имущества, утвержденный постановлением КМУ от 31.08.2011 г. №906.
  • Методика №629 — Методика оценки стоимости объектов аренды, утвержденная постановлением КМУ от 10.08.95 г. №629.
  • Методика №786 — Методика расчета арендной платы и пропорции ее распределения, утвержденная постановлением КМУ от 04.10.95 г. №786.
  • П(С)БУ 14 — Положение (стандарт) бухгалтерского учета 14 «Аренда», утвержденное приказом Минфина от 28.07.2000 г. №181.

Алексей КРАВЧУК, к. ю. н., доцент, аудитор



Следующая статья:  В начало статьи 



Аренда от плательщика ЕН Фрагмент статьи (только начало)
Суть дела :: Точка зрения
Предприниматели на едином налоге имеют право предоставлять недвижимость в аренду, правда с некоторыми ограничениями. ...

В рубрике: 


Жизнь, поделенная надвое Фрагмент статьи (только начало)
№ 22 (2.6.2014) :: Суть дела :: Точка зрения
События последних месяцев, можно уверенно сказать, изменили мир. И в первую очередь — нас самих. Наработанные годами бизнес-отношения, пока еще есть возможность поддерживать их, функционируют в более-менее дееспособном режиме. Но, учитывая неоднозначность...

Ценнобумажные проверки Фрагмент статьи (только начало)
№ 15-16 (14.4.2014) :: Суть дела :: Точка зрения
Ценнобумажные проверки — едва ли не самые дорогие проверки по размеру возможных штрафных санкций. Реалии бизнеса свидетельствуют, что не всегда финсанкций можно избежать, даже если действовать максимально в законодательно установленных рамках. А порой рез...

0.015806