(044) 391-51-92
ru ua

Есть предложения, замечания или пожелания? Свяжитесь с редакцией!
Мы обязательно ответим.



 Актуально!




Ближайшие семинары,
тренинги, вебинары ...

Все семинары ...
(полный план-график)









 : общий
   (по всем сайтам ДК)






Дебет-Кредит № 07 (15.2.2010)
Суть дела :: Налоговый учет

Внимание! Архивная публикация 

 


Эта страница содержит давнюю архивную публикацию бухгалтерского еженедельника "Дебет-Кредит", которая в настоящее время, вполне возможно, утратила актуальность и может не соответствовать действующим нормам бухгалтерского и налогового учета.
Для работы с актуальными материалами журнала перейдите к ONLINE.dtkt.ua

либо выберите нужный вам раздел ДК-портала в верхней строке навигации.

Аренда авансом — как отразить ВД

Предприятие заключило договор аренды части здания, по условиям которого при предоплате цена аренды не изменяется, а при помесячной оплате цена может изменяться в соответствии с индексом инфляции. В январе был получен арендный платеж за весь год. Нужно ли отражать сумму такого платежа в составе ВД сразу? Как быть с суммой НДС?

Рассмотрим данную операцию с позиции налогового и бухгалтерского учета.

Налоговый учет налога на прибыль

Арендодатель увеличивает сумму валовых доходов на сумму начисленного арендного платежа по результатам налогового периода, в котором происходит такое начисление (согласно пп. 7.9.6 Закона о прибыли).

Обращаем внимание на следующий важный момент: в состав валовых доходов включается величина арендной платы, начисленная за отчетный период (квартал, полугодие, 9 месяцев, год). Правила начисления арендного платежа установлены в договоре аренды. Если арендная плата получается за срок, превышающий отчетный период, то, по нашему мнению, руководствуясь положениями пп. 7.9.6 Закона о прибыли, относить полную сумму предоплаты к валовым доходам арендодателя нет оснований. То есть если в договоре предусмотрено ежемесячное начисление арендного платежа, то по итогам І квартала в ВД должно оказаться только 3/12 перечисленной годовой суммы (без НДС).

Кстати, как ни странно, но позиция налоговой совпадает с нашей и не имеет фискального оттенка. И хотя письма ГНАУ на эту тему мы не находим, в недавней консультации в «Вестнике налоговой службы» можно прочесть следующее: «В случае осуществления операций по оперативному лизингу (аренде) дата увеличения валовых расходов и валовых доходов связана с датой начисления лизингового платежа, определенной в договоре лизинга (аренды). Следует заметить, если договором аренды не предусмотрено осуществление предоплаты, то при авансовой уплате лизингового платежа валовые расходы арендатора и валовой доход арендодателя увеличиваются только на сумму, соответствующую начисленному лизинговому платежу по дате, установленной в договоре и подтвержденной актом выполненных работ либо актом предоставления услуг по аренде помещения».1

1 Данная консультация содержится в «Вестнике налоговой службы Украины» №36/2009 на с. 24. Обратите внимание: она написана при содействии заместителя директора Департамента налога на прибыль и других налогов и сборов (обязательных платежей) ГНА Украины, заместителя директора Департамента — начальника отдела администрирования налога на прибыль и налоговых платежей и Главного государственного налогового ревизора-инспектора отдела налогообложения финансовых учреждений, предприятий с иностранными инвестициями и нерезидентами.

Следовательно, дополнительно для неотражения в составе ВД всей суммы предоплаты следует также ежемесячно составлять акты о предоставлении услуг по аренде помещения.

Для слишком осторожных плательщиков налога на прибыль можно также привести альтернативный вариант учета арендных платежей, полученных предоплатой. Этот вариант также поможет избежать излишне отраженных ВД. Такие СХД могут избрать для себя порядок налогообложения в соответствии с п. 7.10 Закона о прибыли, то есть определять доходы от аренды как от выполнения долгосрочных договоров. Сумму валового дохода и валовых расходов каждого отчетного периода такие арендодатели определяют только посредством расчета.

Согласно пп. 7.10.12 Закона о прибыли: «Подпункты 7.10.3 — 7.10.8 данной статьи (речь идет о порядке определения доходов и расходов от выполнения долгосрочных контрактов. — Авт.) применяются также для определения доходов и расходов соответствующих отчетных периодов от операций подписки периодических изданий, оперативного лизинга (аренды), аренды земли и аренды жилых помещений в случае предварительной оплаты таких операций на срок, превышающий отчетный период».

Таким образом, при отражении арендодателем в налоговом учете сумм арендной платы, которая производится на условиях предоплаты за срок, превышающий отчетный период, можно руководствоваться как пп. 7.9.6, так и подпунктами 7.10.3 — 7.10.8 Закона о прибыли. Но сразу обращаем внимание на следующий момент: использовать порядок налогообложения доходов и расходов согласно «долгосрочным» правилам арендодатель будет вправе при получении предварительной оплаты на срок, превышающий отчетный период. Например, если здание сдается в аренду во ІІ квартале (отчетный период — полугодие), то применять «долгосрочные» правила можно, если предоплата получена более чем за полгода.

Согласно пп. 7.10.8 Закона о прибыли, сумма полученного арендодателем аванса включается в валовой доход отчетного периода частично. Валовой доход в данном случае следует определять расчетным путем с учетом оценочного коэффициента. Понятие оценочного коэффициента определено в пп. 7.10.4 Закона о прибыли. Оценочный коэффициент — это отношение между суммой фактических расходов (арендодателя) отчетного периода и общей суммой расходов, которые планируются для выполнение условий договора. Таким образом, арендодателю для определения оценочного коэффициента необходимо знать все свои текущие расходы (расходы отчетного периода) и будущие расходы (расходы до окончания срока договора аренды), связанные с передачей здания в оперативную аренду. В частности, такими расходами могут быть расходы на содержание и ремонт переданного в аренду имущества и т. п. Во избежание в будущем недоразумений с налоговыми органами советуем арендодателю ожидаемые им расходы на содержание переданного в аренду имущества предусмотреть или в самом договоре аренды, или в приложении к нему, где такие виды расходов указывались бы в стоимостном выражении.

После определения оценочного коэффициента арендодатель умножает общую сумму арендной платы (за весь срок действия договора аренды) на этот оценочный коэффициент. Полученный результат арендодатель должен включить в ВД текущего отчетного периода в соответствии с пп. 7.10.5 Закона о прибыли.

Пример 1 Предприятие согласно договору аренды передало 05.01.2010 г. в аренду здание. Срок действия данного договора — 1 год. В соответствии с договором аренды арендатор на протяжении года вносит арендную плату ежемесячно. Сумма месячного платежа составляет 14400 грн (в т. ч. НДС — 2400). Допустим, что годовые расходы на содержание переданного в аренду имущества составят 40000 грн (без НДС) В течение I квартала 2010 г. фактические расходы арендодателя на содержание переданного в аренду здания составляли 10000 грн (без НДС).

Арендодателю 10.01.2010 г. поступила предоплата по арендной плате за 12 месяцев в сумме 172800 грн (в т. ч. НДС — 28800 грн).

Определим сумму, которую арендодатель по итогам I квартала 2010 г. должен включить в ВД. Для этого рассчитаем оценочный коэффициент путем деления фактических расходов на содержание здания за I квартал 2010 г. на общую сумму годовых расходов: 10000 : 40000 = 0,25.

Умножив оценочный коэффициент (0,25) на сумму годовой арендной платы (144000 грн), получим сумму, которую следует включить в валовые доходы арендодателя за I квартал 2010 г. (36000 грн).

Налоговый учет НДС

Что касается НДС, то здесь объектом налогообложения являются операции по оплате стоимости услуг по договорам аренды (пп. 3.1.1 Закона о НДС). Таким образом, операции по уплате арендных платежей подпадают под объект обложения НДС. Следовательно, на сумму НДС, начисленного на сумму арендного платежа, арендодатель увеличивает свои налоговые обязательства. В этом случае аналогии с налогом на прибыль проводить не нужно, ведь по НДС срабатывает правило первого события. Поэтому НО у арендодателя возникнут на всю сумму полученной предоплаты. По условиям примера 1, НДС в январе следует отразить в размере 28800 грн.

Бухгалтерский учет

Прежде всего напомним, что недвижимость, предоставляемую в аренду, необходимо учитывать как инвестиционную, то есть содержащуюся с целью получения арендных платежей и/или увеличения собственного капитала (п. 4 П(С)БУ 32).1

Отличие операционной недвижимости от инвестиционной заключается в цели использования: инвестиционная используется для получения арендных платежей, операционная — для производства или поставки товаров, предоставления услуг или с административной целью (п. 4 П(С)БУ 32).

Инвестиционная недвижимость зачисляется на баланс предприятия по первоначальной стоимости, уменьшенной на сумму начисленной амортизации, или по справедливой стоимости, если ее можно достоверно определить (п. 16 П(С)БУ 32).

Имущество, переданное в операционную аренду, продолжает учитываться на балансе арендодателя. Поэтому амортизацию на переданный объект операционной аренды начисляет также арендодатель (п. 16 П(С)БУ 142).

1 Положение (стандарт) бухгалтерского учета 32 «Инвестиционная недвижимость», утвержденное приказом Минфина Украины от 02.07.2007 г. №779.

2 Положение (стандарт) бухгалтерского учета 14 «Аренда», утвержденное приказом Минфина Украины от 28.07.2000 г. №181.

Доходы от аренды считаются операционным доходом (счет 713).

В свою очередь, расходами у арендодателя будут амортизационные отчисления, отражаемые по дебету счета 949 «Прочие расходы операционной деятельности» в корреспонденции с кредитом счета 131 «Износ основных средств».

Заметим, что отражать доходы, а соответственно и расходы по операциям предоставления имущества в аренду следует:

1) в соответствующем отчетном периоде, независимо от поступления арендной платы;

2) в периоде возможного получения экономической выгоды (если уплата арендных платежей поставлена в зависимость от определенного события в хоздеятельности арендатора). Понесенные расходы отражаются в составе расходов того периода, в котором отражен доход;

3) в случае если предоплата за аренду получена более чем за один отчетный период (месяц или квартал, в зависимости от условий договора), такая сумма отражается на счете 69 «Доходы будущих периодов» с последующим признанием дохода в соответствующих отчетных периодах (счета 713, 703).

Пример 2 Предприятие в январе заключило договор аренды недвижимости. Согласно договору арендная плата уплачивается ежемесячно в сумме 6000 грн (в т. ч. НДС). Арендатор перечислил на счет арендодателя в январе сумму платежей за 12 месяцев аренды — 72000 грн (в т. ч. НДС). Учет операций по условиям примера см. в таблице.

Таблица

Бухгалтерский учет у арендодателя

№ п/п
Содержание операции
Сумма, грн
Бухгалтерский учет
Налоговый учет
Д-т
К-т
ВД
ВР
1.
Получена предоплата, признаны доходы будущих периодов
72000
311
377
377
69
15000*
-
2.
Отражено обязательство по НДС
12000
643
641
-
-
3.
Начислена амортизация за месяц (сумма условная)
500
949
131
-
-
4.
Признан доход отчетного периода
6000
69
713
-
-
5.
Отражены НО отчетного периода
1000
713
643
-
-
6.
Списаны на финрезультат расходы
500
791
949
-
-
7.
Списана на финрезультат сумма дохода
5000
713
791
-
-
* Сумма ВД по итогу I квартала - 15000 грн. Рассчитывается следующим образом: 5000 (месячный арендный платеж) х 3.

Марьяна КОНДЗЕЛКА, главный редактор «Дебета-Кредита»



Следующая статья:  В начало статьи 



Что нового Фрагмент статьи (только начало)
Жизнь :: Налоговый учет
Не предоставили в срок разрешительный документ — и не надо
Изменения в порядке открытия/закрытия банковских счетов
Новый справочник льгот...

В рубрике: 


НДС с минусом: дальнейшая судьба Фрагмент статьи (только начало)
№ 20 (18.5.2015) :: Суть дела :: Налоговый учет
Февраль 2015 года был тяжелым отчетным периодом для тех плательщиков НДС,
которые имели по состоянию на 01.02.2015 г. отрицательное значение по
данному налогу. Но даже после сдачи отчетности по НДС за февраль у многих
плательщиков налога остае...

Как использовать переплату по НДС Фрагмент статьи (только начало)
№ 20 (18.5.2015) :: Суть дела :: Налоговый учет
На 1 мая 2015 г. у предприятия не было налогооблагаемых операций по НДС в
течение последних 11 месяцев. При этом в карточке лицевого счета по НДС
числится переплата, возникшая за счет излишне уплаченных денежных
обязательств, оставшихся непога...

0.017754